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            本文轉載自公眾號一只建筑精,未經授權不得二次轉載

            關于中國“超級小區”的質問第1張圖片

            文 | 苦艾酒仙




            從天通苑開始:
            中國的超級小區


            關于中國“超級小區”的質問第2張圖片
            北京天通苑小區建筑的數量與密度

            在北京真實的生活是什么樣又發生在哪里?不是宏偉華美的故宮、頤和園,而是在北京曾經擁有“全亞洲最大小區”之稱的美麗家園—天通苑:占地面積800萬平方米,2008年常住人口超過30萬,到2011年初常住人口已近40萬。這意味著在北京,每21個人中就有一個住在天通苑。

            那住在這種規模的建筑群中,人會有什么樣的感受?

            首先是“大”,超級大的規模,走半個小時還走不出小區,光片區派出所就有3個;其次是”擠“,小區周圍有4個地鐵站環繞,但是排隊20分鐘進不了站的大有人在,即便竭盡全力擠進去了,車門一關閉就讓你瞬間體驗到腳不沾地的懸空感。數量與密度帶給人的雙重沖擊在天通苑達到了一種高峰。

            關于中國“超級小區”的質問第3張圖片
            北京地鐵5號線穿過天通苑

            關于中國“超級小區”的質問第4張圖片
            天通苑地鐵站擁擠的人流與非機動車停車場


            所以小區為什么會這么大?這種超級巨大和超級密集不是理所當然的,它們反映出當下人們在大城市居住的一種現狀,本文想要去探析中國的這些“超級小區”是如何產生的。

            一個有效的推斷路徑是“誰從‘大’上受益最多”——誰就有可能是中國超級小區的始作俑者。

            2016年,天通苑物業公司計劃在香港上市。盡管該公司僅服務于這一個小區,由幾十萬人口支撐起來的物業費和停車費收入每年卻可達兩億元,使得其具備了上市的實力。

            然而,天通苑的實際情況卻并不如意。不僅存在內部管理混亂無序的問題,還引發了一系列外部問題。首先,在內部管理方面,由于規模龐大且缺乏有效監管機制,導致小區內部秩序難以維持,住戶之間的糾紛處理常常出現問題,缺乏有效解決途徑。

            除了內部管理混亂無序之外,在天通苑物業發展過程中還涌現出一些外部問題。最為突出的就是交通問題,交通擁堵情況隨著住戶數量的增加而日益加劇。周邊道路建設對于人口增加的相對滯后,導致進出小區的交通流量巨大卻難以疏導,經常造成交通堵塞導致居民的行程延誤。

            關于中國“超級小區”的質問第5張圖片
            天通苑西苑3區的路口

            天通苑和同樣位于城北五環外的回龍觀是北京較為典型的“超級小區”例子,隨著居住區的擴張,它們在地理上已相互連接,形成了一個擁有近90萬常住人口的超大社區。這些小區都具備大規模且封閉式的特點,內外交通不連通、日常出行需求龐大——交通擁堵問題非常普遍,并不只是發生在天通苑。

            對于這些社區而言,交通微循環阻塞是一個突出的問題。由于小區內部道路狹窄、車輛眾多以及停車位緊缺等原因,導致了交通流動受限。居民們經常會在上下班高峰期間長時間排隊等候和行駛緩慢現象中耗費時間。此外,在如此龐大人口聚集地中,公共交通系統也面臨著巨大壓力。雖然有地鐵、公交等方式可供選擇,但仍然難以滿足如此龐大數量居民的出行需求。

            交通微循環阻塞的另一面是商業微循環的衰退。路網密度與沿街商業豐富程度之間存在著緊密的聯系。然而,在北京這座擁有大量巨型社區的城市中,路網密度遠低于其他中國城市,并且與國外大都市相比也存在明顯差距。北京的大地塊、疏路網的規劃也許給“超級小區”的出現創造了先決條件。

            但規劃是唯一的原因嗎?還有什么更根本的因素在起著作用?這種超級小區究竟是怎么誕生的呢?

            關于中國“超級小區”的質問第6張圖片
            天通苑北站前廣場停滿了非機動車




            為什么會有
            超級小區?


            1. 小區的出現

            一直以來,我們對“小區”這個概念有很大的誤解。相當多人以為,小區不過是幾棟樓放在一起的幾戶家庭,與當年的大院差不多。直到各種超級小區的出現,才改變了人們的態度。

            小區模式最早來源于1935年的“莫斯科計劃”,我們將蘇聯這種模式進行了整合成為居住,生活一體化的地方,最常見也最好理解的說法就是對集體主義時期“大院”的一種沿襲。八九十年代單位大院是中國人尤其是北方人對社區形態的唯一理解,90年代,大廠解體,社會轉型,人們對居住環境的認識還沒有來得及更新,小區這個“平替"就上崗了。中國的單位制從外觀上看是“同質聚居”,但實質上卻是“異質混居”。中國小區真正大面積地在全國普及其實就是在九十年代開始的。

            關于中國“超級小區”的質問第7張圖片
            集體主義“大院”中最典型的多層板式住宅樓

            2. 土地制度與政府

            再深挖一步,就要說到中國城市的土地交易制度,第七屆全國人大代表會議“土地的使用權可以依照法律規定轉讓!边@句話徹底扭動了中國經濟發展方向,甚至重塑了幾十年未變的社會結構。土地制度為什么要改革?這是因為當時的經濟體系和當時的社會情況不符合,產生了劇烈的經濟危機,需要改革。

            由此,房地產開發激情徹底點燃,擴張速度甚至超出了很多地方政府的預想。僅僅1992-1993兩年間,全國連耕地面積都被圈掉了73萬公頃。這種交易行為,把土地作為金融產物,向社會出讓,外部社會的流動資本通過土地把錢歸到政府,解決政府缺錢燃眉之急。到如今,地方政府沒錢想到的第一件事依舊是賣地,這已形成一種難以掉頭的慣性。

            天通苑,回龍觀這些超級小區都是那一時期的產物。

            計劃經濟造成了嚴重的住房短缺。1978年經濟改革政策實施后,中國政府也實行了一系列對房地產的改革,以解決住房短缺問題。居住開發的任務從政府也開始逐漸轉移到私人開發商手里。


            3.開發商與市場規律

            1998年,中國房地產行業迎來了一次歷史性巨變,國務院頒發了一則《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的文件,規定自98年下半年起停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化。自此,福利分房成為了歷史,商品房進入了人們的視野。

            北京政府為了解決大批外來人口的居住問題,開啟了首批經濟適用房建設計劃。

            土地數百畝掛牌出讓,對政府和開發商來說都是好處多多。地方政府可以快速大量的收入土地出讓金,開發商可以通過規模效應,極大降低邊際成本,擴大了邊際收益。還可以利用物業創造后續收益。

            超級小區就是政府把大量土地同時賣給一個開發商,但是為什么掛牌給一個開發商?而不是分次拍賣出去?政府在這里的考慮是,他們不需要在批給開發商的獨立地塊上進行公共投入,獨立地塊越大,地塊之外政府所需承擔建設的城市道路及市政設施就越少。而開發商為了平衡成本-利潤,就會向政府索要更高的建設容積率指標,樓也就越建越高。

            關于中國“超級小區”的質問第8張圖片
            高容積率建設的結果

            除了地塊大之外,政府部門確實沒有強求開發商要建設封閉小區,但它定下的這種“誰開發、誰配套”開發模式,使得開發商在投資的地塊上,要負責建設住宅、商業用房這樣的私人產品,但也要負責道路、公園、休閑設施這樣的共有部分。最終,開發商建設共有部分的費用一般就分攤給小區的全體業主。既然公共設施的費用由業主公攤了,那么開發商就必須要做到這些公共設施在空間上的排他,就是排除外來者來使用這些設施。

            中國特有的城市房地產格局“超級小區”就在這種千呼萬喚中一步步走上城市規劃的舞臺中央。


            4.社會心理:封閉與居住安全

            普通人的生活里或多或少都會有一些安全焦慮,這種安全焦慮的體現:一樓居民非常喜歡給自家窗戶安裝防盜網,一直安到頂樓,這種現象直到今天在一些老小區里依然常見。給窗戶安柵欄還不夠,越來越多的居民樓也居民樓以小區的形式封閉起來。

            關于中國“超級小區”的質問第9張圖片
            老舊小區各種封閉陽臺的處理

            與此同時,物業管理公司,也對小區封閉起到了推波助瀾的作用。對于物業管理公司而言,方便的管理方式是劃出一塊明確的區域,周邊設置圍墻,出入口以少為佳。小區居民將小區共同部分當作私有財產,這產生了排他性。物業也開始建起了圍墻封閉起來,小區不僅越來越大也越來越封閉。

            2016年國務院就出臺了新的城市規劃管理意見,里面明確提到不再建設新的封閉小區,舊的也要重新打開,但目前的城市封閉小區并未看見明顯的變化。




            超級小區的存在
            是必要的嗎?


            過去30年來,我們目睹了世界上規模最大、速度最快的城市化進程。在這一進程中,小區作為一種粗放的住宅規劃形式發揮了重要作用。規;ㄔO加快了城市更新的速度,并滿足了大眾的需求。然而,與此同時,千篇一律的城市風貌和隱匿在柵欄之后也成為了不可忽視的問題。

            首先,規;ㄔO帶來了許多好處。通過集中開發和建設小區,可以更高效地利用土地資源,并提供更多且質量較高的住房選項。這有助于解決大量流動人口對住房需求日益增長的問題。此外,在城市更新方面,規;ㄔO使得舊有建筑能夠被迅速拆除并替換為新型住宅或商業空間,從而推動城市現代化進程。

            然而,在享受這些好處時也不能忽視其中存在的問題。由于采取相似設計和布局方式以及標準化施工方法等原因,許多小區呈現出千篇一律。這導致部分居民感到缺乏歸屬感和社區認同感,并可能影響他們對生活環境質量和幸福感的評價。

            此外,在某些情況下,“隱匿在柵欄”現象也引起關注。封閉式小區常常設置圍墻、門禁系統等安全措施以保護居民安全與私密性;然而,在某種程度上也限制了社交互動與鄰里關系構建,并可能造成社會融合不足。

            時至今日,城市發展正在經歷一個短期模式逐漸轉化為長期可持續模式的過程,住宅模式改革背后牽扯出的土地交易制度和住房供應制度改革也必將經受震動。


            參考資料:

            [1]. 佟靜.中國封閉小區的由來.中國訪談,中國網.2016.02.25
            [2]. 36氪.為什么說中國特色的超級小區需要被淘汰?.bilibili.2023.06.16


            圖片說明:本文插圖均來源于網絡,版權歸原作者所有。

            本期原創 / 苦艾酒仙

            #癡迷搖滾,梅西狂熱粉頭,熱愛聚合又離散的巨蟹一枚,拒絕CPU,只要不畫圖干什么都行的佛系環藝人。

            編輯 / 白雎   審核 / 言西早 :)


            關于中國“超級小區”的質問第10張圖片

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